דיירים סרבנים הם המוקש הגדול ביותר בכל פרויקט של התחדשות עירונית. דיירים כאלו עושים זאת ממניעים של תאוות בצע לקבל תמורה גבוה יותר, סתם בתור פרינציפ לדיירים אחרים או מסיבות אישיות. החוק שעוסק בעניין זה עודכן בשנת 2018 ונותן כלים טובים יותר להתמודד מול דייר סרבן.
המדינה והרשויות המקומיות מעוניינות לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, אך לעתים יש דיירים סרבנים שמעכבים את התהליך ומונעים משאר הדיירים לקדם פרויקט שכזה. יש סיבות אפשריות שונות מדוע הם מסרבים להסכם עם היזם של הפרויקט, אבל השורה התחתונה היא שכל השאר סובלים מכך.
במשך שנים המצבים הללו הובילו לתהליך ארוך ומורכב בבית המשפט כדי למצוא פתרון לסוגיות הללו ובמקרים לא מעטים הפרויקט נגנז כי איבד את התזמון הנכון שלו או את רצון הדיירים האחרים. בשנת 2018 תוקן החוק שעוסק בכך וכיום הרבה יותר קל להתמודד עם דייר סרבן בפרויקט התחדשות עירונית.
איך אפשר להתמודד עם דייר סרבן בפרויקט תמ"א 38?
ראשית כל נמליץ כמובן לקבל יעוץ משפטי של עורך דין התחדשות עירונית עם ניסיון של ייצוג דיירים בתמ"א 38, שיכול לבחון את המצב הקיים לעומק ולהציע פתרונות אפשריים שמתאימים לכך. החוק עצמו מנסה להקל על רוב של הדיירים בפרויקטים משני סוגים:
- פינוי בינוי – פרויקט של תמ"א 38 הכולל הריסה ובנייה מחדש נקרא פינוי בינוי. לשם כך דרוש רוב של 80 אחוז מבעלי הדירות בבניין הקיים, אשר יש להם לפחות 75% מהרכוש המשותף צמוד לדירות שלהם. אם מדובר על מתחם של כמה בניינים בפרויקט הזה אז הרוב הנדרש הוא של 67% מבעלי הדירות.
- חיזוק ושדרוג – פרויקט של תמ"א 38 שנועד לחיזוק מבנה ישן קיים עם תוספת של מעלית, מרפסת ו/או חדר ממד דורש רוב של 66% מבעלי הדירות בבניין.
רוב היזמים כמובן יעדיפו להגיע להסכמה רחבה עם כל הדיירים אבל כמעט תמיד יש דייר או שניים עקשנים יותר או סרבנים לחלוטין לרעיון של קיום הפרויקט. כל אחד והסיבות שלו. במצב החוק הנוכחי הם לא יכולים לעכב את הפרויקט ועלולים לקבל תביעה של עורך דין תמ"א 38 המייצג את שאר הדיירים או את היזם.
איזה סיבות יש לדיירים סרבנים להתנגד לתמ"א 38?
הסיבות של דיירים סרבנים הן מגוונות וכל מקרה לגופו. לעתים יש פתרון שיכול להציע היזם כדי לשנות את דעתם ולעתים מדובר על עקשנות וסרבנות ללא רצון להתגמשות.
סיבות נפוצות של דיירים סרבנים:
- סחטנות כספית – יש מי שרוצים להיות "אחרונים" שיחתמו על ההסכם כדי לקבל תמורה גבוהה יותר
- דיירים קשישים – יש דיירים מבוגרים החוששים מתהליך של שינוי כה משמעותי בחייהם בשלב זה
- הוכחה של חוסר תום לב – יש מי שיוכיחו שוועד הבניין איננו פועל בתום לב בעניין הפרויקט
- חוסר בבטוחות – לעתים הדייר הסרבן לא מרגיש שהיזם מתאים או שיש לו בטוחות מספקות לפרויקט
- פתרון חלופי לא מתאים – יש דיירים נכים או עם מוגבלויות שצריכים פתרון מגורים חלופי שמתאים להם
יש לא מעט סיבות לדיירים סרבנים ולעתים בית המשפט מוצא את הסירוב שלהם כצודק ומקבל את ההתנגדות שלהם. ברוב המקרים אין זה הדבר ובית המשפט יכול לחייב אותם לחתום על ההסכם, לפנות את הדירה שלהם או אפילו להשית עליהם קנס כספי גבוה על הפגיעה שלהם בשאר הדיירים.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד יאיר רוזנר – עורך דין מקרקעין, אשר מעניק ליווי, ייצוג וייעוץ משפטי בפרוייקטים של התחדשות עירונית (עסקאות פינוי בינוי, תמ"א 38, שימור וכדומה).